Taloyhtiön talousarvio 2027: näin hallitus varautuu kulujen nousuun

Taloyhtiön talousarviossa vuodelle 2027 kannattaa varautua siihen, että hoitokulut kasvavat jonkin verran. Kiinteistöliiton 6.10.2026 julkaiseman talousarvio-ohjeen mukaan kaukolämmitteisten kerrostalojen hoitokustannukset kasvavat suurissa kaupungeissa ensi vuonna keskimäärin kahdesta kolmeen prosenttia. Keskiarvo ei kuitenkaan kerro oman yhtiön tilannetta, sillä erot kuntien ja yhtiöiden välillä ovat suuria. Siksi hallituksen kannattaa käydä syksyn aikana läpi ne kuluerät, joiden hinta ensi vuodelle jo tiedetään tai selviää vuodenvaihteeseen mennessä.

Kuka talousarvion laatii ja kuka sen päättää

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja vastaa siitä, että kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Isännöitsijä vastaa siitä, että kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty, ja hänen on annettava hallitukselle hallituksen tehtävien hoitamiseen tarvittavat tiedot. Talousarvion valmistelusta laki ei säädä tarkemmin, joten työnjako kannattaa sopia: isännöinti kokoaa luvut, ja hallitus tekee linjaukset ennen kuin talousarvio viedään yhtiökokoukselle.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetään lain mukaan talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle. Se, kuka vastikkeen suuruuden määrää, luetaan yhtiöjärjestyksestä, jossa se on lain mukaan mainittava. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään useammasta varsinaisesta yhtiökokouksesta, talousarviosta ja vastikkeesta voidaan päättää kokouksessa, joka pidetään yli kuuden kuukauden kuluttua edellisen tilikauden päättymisestä. Tarkista siis oman yhtiönne yhtiöjärjestyksestä, missä kokouksessa ja kuka vastikkeesta päättää.

Talousarvio ei ole vain sisäinen työkalu. Isännöitsijäntodistukseen on liitettävä viimeksi laadittu ja vahvistettu talousarvio, joten se on osa asiakirjoja, joilla yhtiön taloutta arvioidaan. Liian optimistinen talousarvio voi johtaa kesken vuoden tehtäviin vastikekorotuksiin.

Mitkä kulut nousevat vuonna 2027

Kiinteistöliiton ohjeen ja muiden julkaistujen tietojen perusteella kuluerien tilanne on lokakuussa 2026 seuraava.

Kiinteistöveron osalta kunnanvaltuusto päättää veroprosentit vuosittain etukäteen, ja kunnan on ilmoitettava ne Verohallinnolle viimeistään verovuotta edeltävän vuoden 17. marraskuuta. Kiinteistöverolain mukaan pääasiassa vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten veroprosentti on 0,41-1,00 ja maapohjan yleinen kiinteistöveroprosentti 1,30-2,00. Kunta päättää prosentin näiden rajojen sisällä. Oman kunnan valtuuston päätöstä kannattaa siis seurata ennen kuin talousarvion kiinteistöverorivi lyödään lukkoon.

Vesi on ollut taloyhtiöille kallistuva menoerä koko 2020-luvun. Kiinteistöliiton Indeksitalo-vertailun mukaan vesikustannukset ovat nousseet 2020-luvulla 26 prosenttia. Samassa vertailussa kaukolämmön, veden ja jätehuollon hinnoista sekä kiinteistöverosta muodostuvat kustannukset nousivat vuonna 2026 yhteensä 55 kunnassa 59:stä, keskimäärin kaksi prosenttia.

Suurin osa muista menoista syntyy hallituksen itse solmimista sopimuksista. Kiinteistöliitto muistuttaa, että palveluntarjoajan hinnankorotus ei ole pelkkä ilmoitus: hallituksen on käsiteltävä se ja hyväksyttävä tai hylättävä se. Huolto-, siivous- ja isännöintisopimusten korotukset kannattaa käsitellä ennen kuin talousarvio valmistuu, jotta niiden vaikutus näkyy luvuissa.

Mitä toteutuneet luvut kertovat

Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 2025 keskimäärin 4,5 prosenttia ja olivat 5,55 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Kerrostaloissa hoitokulut olivat 6,17 euroa. Nopeimmin nousivat vesi- ja jätevesimaksut (11,4 prosenttia), siivous (10,0 prosenttia) sekä käyttö ja huolto (9,4 prosenttia). Korkokulut puolestaan laskivat 17,1 prosenttia.

Vastikkeiden nousu on samaan aikaan hidastunut. Kiinteistöliiton toukokuussa 2026 tekemän hoitovastikekyselyn mukaan hoitovastikkeet nousivat vuonna 2026 kerrostaloissa keskimäärin 1,5 prosenttia ja rivitaloissa 2,8 prosenttia. Hoitovastiketta korotti 34 prosenttia vastanneista yhtiöistä, kun vuotta aiemmin osuus oli 44 prosenttia.

Hallitukselle tästä seuraa yksi tarkistettava kysymys: onko yhtiön vastike pysynyt kulujen tahdissa? Jos vastiketta ei ole korotettu ja kulut ovat nousseet, erotus on katettu muilla varoilla, esimerkiksi kassasta. Silloin ensi vuoden talousarvion lähtötaso on heikompi kuin pelkästä vastiketasosta voisi päätellä. Vertaa siksi kuluvan vuoden toteumaa talousarvioon ennen kuin päätät ehdotuksesta.

Kassapuskuri ja ylimääräinen vastike

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan yhtiöllä pitäisi jatkuvasti olla kassassaan noin kolmen kuukauden vastikkeita vastaavat varat.

Liitto suosittaa lisäksi, että yhtiökokous valtuuttaa hallituksen tarvittaessa perimään yksi tai kaksi ylimääräistä hoitovastiketta. Valtuutuksen tarkoitus on, että hallitus voi reagoida nopeasti, jos jokin kuluerä nousee selvästi arvioitua enemmän. Valtuutuksen muotoilu ja sen sopivuus kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestystä vasten, koska yhtiöjärjestys määrää, kuka vastikkeen suuruuden määrää.

Energia-avustus kannattaa ottaa huomioon jo nyt

Valtioneuvoston asetus asuinrakennusten energia-avustuksista vuosina 2026-2027 tuli voimaan 28.9.2026. Avustuksen myöntää Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus (Varke). Avustuksen määrä on 4 000 euroa asuntoa kohden, kuitenkin enintään 50 prosenttia hyväksytyistä ja toteutuneista kustannuksista. Esimerkiksi 40 asunnon yhtiö voi saada enintään 160 000 euroa, jos hyväksyttyjä kustannuksia on vähintään 320 000 euroa.

Talousarvion kannalta olennaisia ehtoja on neljä:

1. Energiatehokkuuden on parannuttava merkittävästi. Parannuksen on oltava vähintään 10 prosenttia parempi kuin korjausrakentamisen säädetty vähimmäistaso, ja se osoitetaan laskelmilla.
2. Korjaustöitä ei saa aloittaa ennen hakemusta. Hakemus liitteineen on toimitettava ennen töiden aloittamista. Poikkeuksena ovat hankkeet, joiden tarjouspyynnöt on hyväksytty tai urakkasopimukset allekirjoitettu ja rakennustyöt aloitettu aikaisintaan 1.6.2026. Niissä hakemus on toimitettava 31.12.2026 mennessä.
3. Avustus maksetaan vasta jälkikäteen. Varke maksaa avustuksen hankkeen valmistuttua yhdessä erässä. Yhtiön on siis rahoitettava koko hanke ensin itse, joten avustus ei helpota kassaa rakennusaikana.
4. Samaan kohteeseen ei saa olla muuta julkista energia-avustusta.

Jos yhtiöllä on suunnitteilla esimerkiksi ikkunoiden uusiminen, lisäeristys tai lämmöntalteenotto, avustusmahdollisuus kannattaa selvittää ennen kuin urakkasopimus allekirjoitetaan. Asunto-osakeyhtiölain 1.10.2026 voimaan tulleen muutoksen mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa myös osakehuoneistojen ikkunat. Laissa säädetty vastuunjako on voimassa, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Muutoksen vaikutukset kunnossapitoon käymme läpi artikkelissa Kunnossapitovastuu muuttui 1.10.2026: ikkunat taloyhtiölle.

Tarkistuslista hallitukselle ennen talousarvion hyväksymistä

Käy seuraavat kohdat läpi lokakuun ja joulukuun välillä. Samat tehtävät löytyvät aikataulutettuina taloyhtiön vuosikellosta.

Loka-marraskuu

1. Käy sopimukset läpi. Listaa huolto-, siivous-, isännöinti-, vakuutus- ja energiasopimukset, niiden hinnankorotusehdot ja irtisanomisajat. Käsittele saapuneet korotusilmoitukset hallituksen kokouksessa ja kirjaa päätökset pöytäkirjaan. Tarkista myös, mitä isännöinnin erillisveloituksia kuluvana vuonna kertyi.
2. Tarkista tontinvuokrasopimus. Selvitä, mihin indeksiin vuokra on sidottu, mikä on tarkistuskuukausi ja onko sopimuksessa muita korotuksia.
3. Seuraa kunnan kiinteistöveropäätöstä. Veroprosentit ilmoitetaan Verohallinnolle viimeistään 17.11.
4. Pyydä ensi vuoden hinnat. Kaukolämpö, vesi, jätehuolto ja vakuutukset.

Joulukuu

5. Vertaa toteumaa talousarvioon. Kuluvan vuoden poikkeamat kertovat, mitkä rivit olivat alimitoitettuja.
6. Arvioi kassapuskuri. Vastaavatko kassavarat noin kolmen kuukauden vastikkeita?
7. Kytke korjaukset talousarvioon. Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Lähivuosien hankkeet, myös ikkunat, näkyvät talousarviossa joko kuluina, rahastointina tai lainana.
8. Selvitä energia-avustus ennen kuin energiatehokkuutta parantavan hankkeen urakkasopimus allekirjoitetaan.

Ennen yhtiökokousta

9. Valmistele vastike-ehdotus perusteluineen. Perustele mahdollinen korotus kuluerittäin, jotta osakkaat näkevät, mistä se johtuu.
10. Harkitse valtuutusta ylimääräiseen hoitovastikkeeseen ja tarkista sen muotoilu yhtiöjärjestystä vasten.

Kiinteistöliitto päivittää talousarvio-ohjeensa tammikuussa, joten luvut kannattaa tarkistaa vielä ennen kuin talousarvio viedään yhtiökokoukseen.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko taloyhtiön hoitokulut nousevat vuonna 2027?

Kiinteistöliiton arvion mukaan kaukolämmitteisten kerrostalojen hoitokustannukset nousevat suurissa kaupungeissa keskimäärin 2-3 prosenttia. Arvio tarkentuu vuodenvaihteessa. Yhtiökohtainen nousu riippuu kunnan maksuista ja veroista, tontinvuokrasta ja yhtiön omista sopimuksista.

Kuka päättää taloyhtiön talousarviosta?

Varsinainen yhtiökokous päättää talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä, jos tämä kuuluu yhtiökokoukselle. Yhtiöjärjestyksessä on mainittava, kuka vastikkeen suuruuden määrää. Talousarvion valmistelusta laki ei säädä tarkemmin.

Milloin kunnan kiinteistöveroprosentit vuodelle 2027 selviävät?

Kunnanvaltuusto päättää kiinteistöveroprosenteista vuosittain etukäteen, ja kunnan on ilmoitettava ne Verohallinnolle viimeistään 17.11.2026. Kiinteistöliiton mukaan prosentit julkaistaan marraskuun puolivälin paikkeilla.

Paljonko taloyhtiön kassassa pitäisi olla rahaa?

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan yhtiön kassassa pitäisi jatkuvasti olla noin kolmen kuukauden vastikkeita vastaavat varat. Yhtiökokous voi lisäksi valtuuttaa hallituksen perimään tarvittaessa yhden tai kaksi ylimääräistä hoitovastiketta, kuten Kiinteistöliitto suosittaa.

Voiko taloyhtiö saada avustusta energiaremonttiin vuonna 2027?

Valtion energia-avustus on haettavissa energiatehokkuutta merkittävästi parantaviin hankkeisiin vuosina 2026-2027. Avustus on enintään 4 000 euroa asuntoa kohden ja enintään puolet hyväksytyistä kustannuksista. Korjaustöitä ei pääsääntöisesti saa aloittaa ennen hakemuksen jättämistä.

Liitetäänkö talousarvio isännöitsijäntodistukseen?

Kyllä. Isännöitsijäntodistukseen on liitettävä viimeksi laadittu ja vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus ja talousarvio sekä tarvittaessa tilintarkastus- ja toiminnantarkastuskertomus.

Tarvitseeko yhtiönne apua talousarvion valmisteluun?

Hyvä talousarvio syntyy, kun sopimukset, kulutus ja korjaustarpeet ovat yhdessä paikassa ja hallitus saa luvut ajoissa. Jos harkitsette isännöinnin vaihtoa, katso suuntaa antava hinta-arvio tai pyydä tarjous, niin käymme läpi yhtiönne tilanteen.