Isännöinti Espoossa eroaa muusta Suomesta kahdella tavalla. Kaupunki uusii parhaillaan vuosikymmeniä sitten tehtyjä tonttivuokrasopimuksia, ja uudistuotanto on lähes kokonaan kerrostaloja. Uudessa yhtiössä isännöinnin työlista on aivan toinen kuin korjausikäisessä. Kerromme, mitä hallituksen kannattaa kummassakin tilanteessa vaatia isännöinniltä.
Mitä isännöinti Espoossa maksaa
Isännöinnin hinta on Suomessa tyypillisesti 15–35 euroa huoneistoa kohden kuukaudessa, ja se määräytyy yhtiön koon, kiinteistön iän ja palvelun laajuuden perusteella. Espoossa hinta asettuu pääkaupunkiseudun tasolle. Isännöinnin hinnan muodostumista käsittelemme tarkemmin artikkelissa Mitä isännöinti maksaa?
Isännöinti on vain osa yhtiön kuluista. Kiinteistöliiton hoitovastikekyselyn mukaan kerrostaloyhtiön hoitovastike oli vuonna 2025:
| Alue | Hoitovastike, euroa/m²/kk |
|---|---|
| Pääkaupunkiseutu keskimäärin | 5,31 |
| Koko maa keskimäärin | 4,72 |
Espoolaisessa yhtiössä hoitovastikkeen päälle tulee usein erillinen tonttivuokravastike, jos yhtiö on kaupungin vuokratontilla. Juuri tämä erä on nyt muuttumassa osassa yhtiöitä.
Espoon päättyvät tonttivuokrasopimukset ovat nyt ajankohtaisia
Espoon kaupunki uusii vuosina 2027–2030 päättyviä asuntotonttien maanvuokrasopimuksia. Kyse on 50 asuintontista, jotka sijaitsevat Espoon keskuksessa, Latokaskessa, Karakalliossa, Kauklahdessa ja Niittykummussa. Osa tonteista on vuokrattu yksityishenkilöille ja osa asunto-osakeyhtiöille.
Nykyiset sopimukset on tehty 1970- ja 1980-luvuilla. Niiden vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin, joka on noussut hitaammin kuin maan arvo, joten vanha vuokrataso on selvästi nykyistä matalampi. Uusi vuokra määritetään maan nykyarvon perusteella, ja ero vanhaan on siksi huomattava.
Näin vuokra lasketaan uudessa sopimuksessa
Espoon laskentatapa asuntotonteille on julkinen ja yksinkertainen:
- Vuosivuokra on neljä prosenttia tontin pääoma-arvosta. Kaava on: vuosivuokra = tontin pääoma-arvo × 0,04.
- Pääoma-arvo muodostuu rakennusoikeudesta. Se lasketaan kertomalla asemakaavan mukainen rakennusoikeus (k-m²) rakennusoikeuden yksikköhinnalla (euroa/k-m²).
- Yksikköhinnan määrittää riippumaton arvioitsija. Kaupunki ei aseta sitä yksipuolisesti.
- Nykyisille vuokralaisille tehdään kymmenen prosentin vähennys alueellisesta yksikköhinnasta.
- Siirtymäaika on viisi vuotta. Vuokrasta maksetaan ensimmäisenä vuonna puolet, ja osuus kasvaa vuosittain, kunnes täysi vuokra on käytössä kuudentena vuonna.
Yhtiömuotoisten tonttien osto-oikeus siirtyy uusittavaan maanvuokrasopimukseen, jos oikeus sisältyy nykyiseen sopimukseen. Tontin ostaminen on siis vaihtoehto vain osalle yhtiöistä, ja päätöksenä se on aivan eri kokoluokkaa kuin vuokran maksaminen.
Mitä hallituksen kannattaa tehdä, jos yhtiön tontti on vuokralla
- Tarkistakaa maanvuokrasopimuksesta päättymispäivä ja se, sisältyykö sopimukseen osto-oikeus.
- Laskekaa uusi vuokra kaupungin kaavalla ja verratkaa sitä nykyiseen tonttivuokravastikkeeseen.
- Viekää arvio talousarvioon ja pitkän tähtäimen suunnitelmaan ennen vuokrakauden päättymistä, älkää vasta sen jälkeen.
- Kertokaa osakkaille muutoksesta ajoissa. Tonttivuokravastikkeen nousu vaikuttaa asuntojen myyntitilanteisiin ja rahoitusneuvotteluihin.
- Jos osto-oikeus on olemassa, selvittäkää rahoitusvaihtoehdot ja tuokaa vertailu yhtiökokoukselle päätettäväksi.
Tämä työ kuuluu isännöinnille. Jos isännöitsijänne ei ole itse ottanut päättyvää tonttivuokrasopimusta puheeksi, se kertoo palvelun tasosta.
Espoon kerrostalokanta kasvaa nopeasti, ja se näkyy isännöinnissä
Espoon uudistuotanto on kerrostalovaltaista. Vuonna 2024 valmistuneista asunnoista 92 prosenttia oli kerrostaloissa, 7 prosenttia erillispientaloissa ja 1 prosentti rivi- ja ketjutaloissa. Uusia kerrostaloyhtiöitä syntyy siis jatkuvasti.
Nuoressa yhtiössä isännöinnin painopiste on toinen kuin korjausiässä olevassa. Tärkeimmät asiat ovat rakennusvaiheen takuuajan valvonta, vuositarkastuksen virhelistat ja niiden läpivienti sekä se, että yhtiön talous ja kunnossapitotarveselvitys rakennetaan alusta asti oikein. Näissä hukattu vuosi tulee yhtiölle kalliimmaksi kuin isännöinnin hintaero.
Näin vertailet isännöintitarjouksia Espoossa
Vertailu kannattaa tehdä kokonaishinnalla, ei kuukausihinnalla. Erillisveloitukset ratkaisevat lopullisen summan, ja ne vaihtelevat toimistoittain enemmän kuin kuukausihinta. Käytännön tarkistuslista löytyy artikkeleista Isännöinnin erillisveloitukset ja Isännöitsijän vaihto.
Espoolaiselta isännöinniltä kannattaa lisäksi kysyä kaksi asiaa:
- Miten toimisto hoitaa päättyvän tonttivuokrasopimuksen valmistelun ja osakasviestinnän?
- Onko toimistolla kokemusta takuuajan vuositarkastuksista ja virhelistojen läpiviennistä uudiskohteissa?
Kumpikin on osaamiskysymys, ja vastaukset kannattaa varmistaa referensseillä.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko isännöinti maksaa Espoossa?
Isännöinnin hinta on Suomessa tyypillisesti 15–35 euroa huoneistoa kohden kuukaudessa. Espoossa hinta asettuu pääkaupunkiseudun tasolle. Lopullinen hinta riippuu yhtiön koosta, kiinteistön iästä ja palvelun laajuudesta. Suuntaa antavan hinnan saa hintalaskurilla.
Mitä Espoon tonttivuokrasopimusten uusiminen tarkoittaa taloyhtiölle?
Espoo uusii vuosina 2027–2030 päättyviä asuntotonttien maanvuokrasopimuksia. Kyse on 50 asuintontista Espoon keskuksessa, Latokaskessa, Karakalliossa, Kauklahdessa ja Niittykummussa. Uusi vuosivuokra on neljä prosenttia tontin pääoma-arvosta, joten vuokra nousee selvästi 1970- ja 1980-luvuilla tehtyjen sopimusten tasosta. Taloyhtiössä muutos näkyy tonttivuokravastikkeessa.
Onko uuteen tonttivuokraan mahdollista sopeutua vähitellen?
On. Espoo kohtuullistaa nykyisten vuokralaisten vuokraa vähentämällä rakennusoikeuden yksikköhinnasta kymmenen prosenttia, ja uusiin sopimuksiin tulee viiden vuoden siirtymäaika. Siirtymäaikana vuokrasta maksetaan ensin puolet ja osuus kasvaa vuosittain, kunnes täysi vuokra on käytössä kuudentena vuonna.
Voiko taloyhtiö ostaa vuokratontin omakseen?
Yhtiömuotoisten tonttien osto-oikeus siirtyy uusittavaan maanvuokrasopimukseen, jos se sisältyy nykyiseen sopimukseen. Osto on siis mahdollinen vain osalle yhtiöistä. Asia kannattaa tarkistaa sopimuksesta hyvissä ajoin, koska tontin ostaminen edellyttää yhtiökokouksen päätöstä ja rahoituksen järjestämistä.
Miten pian isännöitsijä voidaan vaihtaa?
Vaihto etenee sopimuksen irtisanomisajan mukaan, joka on tyypillisesti kolme kuukautta. Hallitus voi tehdä päätöksen vaihdosta, jos yhtiöjärjestys ei edellytä yhtiökokousta. Uuden isännöinnin aloitus kannattaa ajoittaa tilikauden vaihteeseen tai muuhun luonnolliseen taitekohtaan.
Palveleeko Propia muualla kuin Espoossa?
Kyllä. Propia isännöi taloyhtiöitä koko Suomessa, Espoon lisäksi muun muassa Helsingissä, Vantaalla, Kauniaisissa, Turussa, Tampereella, Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lahdessa ja Porissa. Tonttivuokrakysymykset koskevat myös naapurikuntien yhtiöitä, vaikka kaupunkien käytännöt poikkeavat toisistaan.
Selvitä taloyhtiönne isännöinnin hinta
Isännöinnin hinta riippuu yhtiönne koosta, iästä ja palvelutarpeesta. Laske suuntaa antava hinta hintalaskurilla tai pyydä tarjous, niin käymme läpi yhtiönne tilanteen ja kerromme, mitä palvelu kattaa ja mitä se maksaa.
Lähteet
- Espoon kaupunki: Espoo uusii asuntotonttien päättyviä vuokrasopimuksia, 15.1.2026.
- Espoon kaupunki: Päättyvät maanvuokrasopimukset.
- Espoon kaupunki: Rakennukset ja asunnot, vuonna 2024 valmistuneet asunnot.
- Kiinteistöliitto: Taloyhtiöiden hoitovastikekysely 2025.
Kolmen vuoden kokemus Boston Consulting Groupilta, pääpainona strategiset muutoshankkeet ja M&A-projektit. KTM.