Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin lailla 535/2026, ja muutokset tulevat voimaan 1.10.2026. Kunnossapitovastuun kannalta merkittävin muutos on se, että ikkunoiden kunnossapito siirtyy kokonaan taloyhtiölle. Samalla lakiin kirjataan nimenomaisesti, että osakas vastaa oman muutostyönsä kunnossapidosta, ja osakkaan hoitovastuu laajenee koskemaan hänen käytössään olevia yhtiön tiloja, kuten varastoa ja autopaikkaa.
Muutokset koskevat kaikkia asunto-osakeyhtiöitä, mutta ne ovat olettamasäännöksiä: yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vastuunjaosta toisin (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §:n 1 momentti). Siksi jokaisen taloyhtiön kannattaa tarkistaa oma yhtiöjärjestyksensä ennen kuin muutoksia soveltaa käytäntöön.
Jos etsit vastausta yksittäiseen kohteeseen, katso taloyhtiön vastuunjakotaulukosta, kuuluuko sen kunnossapito yhtiölle vai osakkaalle ennen ja jälkeen 1.10.2026.
Lyhyesti: mikä muuttuu 1.10.2026
- Ikkunat lisätään yhtiön kunnossapitovastuuseen. Vastuuta ei enää jaeta huoneiston sisäpuolen ja ulkopuolen välillä.
- Osakkaan vastuu oman muutostyönsä kunnossapidosta ja siitä yhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista kirjataan lakiin.
- Osakkaan on hoidettava huolellisesti myös sellaista käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen.
- Osakkaan ilmoitusvelvollisuus vioista laajenee näihin samoihin tiloihin.
- Huoneiston toisen käyttöön antaneen osakkaan on pyynnöstä kerrottava yhtiölle, kenellä huoneiston käyttöoikeus on.
Yksi asia kannattaa huomata heti: säännös, jonka mukaan yhtiö vastaa myös osakkaan tekemästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan toimenpiteeseen, ei ole uusi. Palaamme siihen erikseen alempana.
Ikkunat siirtyvät kokonaan taloyhtiön vastuulle
Nykyisen lain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Ikkunoita ei mainita pykälässä lainkaan, ja siksi vastuu on jaettu tulkinnalla: yhtiö on vastannut ikkunan ulkopuolesta ja rakenteesta, osakas huoneiston sisäpuolisista osista, kuten sisäpuitteiden maalauksesta. Rajanveto on ollut yksi tavallisimmista riidan aiheista taloyhtiöissä.
Uudessa sanamuodossa yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentti). Muutos poistaa sisäpuoli ja ulkopuoli -jaon. Lain perustelujen mukaan yhtiön vastuulle kuuluvat ulkoikkunoiden lisäksi ikkunarakenteen sisempi ikkuna, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat, kuten puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat.
Käytännössä tämä tarkoittaa kolmea asiaa.
Kustannus siirtyy vastikkeeseen. Ikkunoiden korjaus ja uusiminen on jatkossa lähtökohtaisesti yhtiön kulua, joka katetaan yhtiövastikkeella. Ikkunoiden kunto kannattaa siis päivittää kunnossapitotarveselvitykseen ja pitkän tähtäimen suunnitelmaan sekä ottaa huomioon budjetissa.
Vedosta valittava osakas saa selkeän vastauksen. Tiivisteiden vaihto on jatkossa yhtiön tehtävä. Osakkaan on kuitenkin ilmoitettava havaitsemastaan viasta yhtiölle viivytyksettä (4 luvun 8 §), ja tämä velvollisuus säilyy ennallaan.
Yhtiöjärjestys voi kääntää tilanteen. Uusi säännös on olettamasäännös. Jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty ikkunoiden kunnossapito osakkaalle, määräys pätee edelleen. Näitä määräyksiä on erityisesti rivitaloyhtiöissä ja yhtiöissä, joissa vastuuta on siirretty osakkaille laajemminkin.
Osakkaan itse vaihtamat ikkunat: rinnastussääntö ei ole uusi
Julkisuudessa on esitetty, että lakimuutos lisäisi 4 luvun 2 §:n 3 momenttiin virkkeen, jonka mukaan yhtiö vastaa myös osakkaan tekemästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan toimenpiteeseen. Näin ei ole. Kyseinen virke on ollut asunto-osakeyhtiölaissa alusta asti, ja laki 535/2026 ei muuta 4 luvun 2 §:n 3 momenttia lainkaan. Hallituksen esityksessä todetaan nimenomaisesti, ettei ehdotuksella ole tarkoitus poiketa kyseisestä säännöksestä.
Voimassa oleva sääntö on siis sama sekä ennen että jälkeen 1.10.2026. Yhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Lisäksi yhtiö vastaa sellaisesta osakkaan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin laissa säädetään.
Käytännön johtopäätös on sama riippumatta siitä, että sääntö ei ole uusi: muutostyöilmoitus ja valvonnan dokumentointi ratkaisevat. Osakas, joka ilmoittaa työstään asianmukaisesti (5 luvun 2 §) ja antaa yhtiön valvoa sitä (5 luvun 7 §), on selvästi paremmassa asemassa kuin osakas, joka teettää työn ilmoittamatta. Tarkka rajanveto ratkeaa tapauskohtaisesti, joten yksittäisessä tilanteessa kannattaa kysyä isännöitsijältä.
Osakas vastaa oman muutostyönsä kunnossapidosta
Lain 5 luvun 1 §:n 1 momenttiin lisätään, että osakkeenomistaja vastaa muutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista, jollei 4 luvun 2 §:n 3 momentista muuta johdu. Vastaava lisäys tehdään 5 luvun 8 §:ään, joka koskee muutostöitä yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.
Sääntö vastaa sitä, mitä on tähän asti johdettu lain esitöistä ja oikeuskäytännöstä, mutta nyt se on kirjattu lakiin. Jos osakas on esimerkiksi rakentanut kylpyhuoneeseen tavanomaista tasoa kalliimman ratkaisun, yhtiö ei ole velvollinen ylläpitämään sitä tasoa eikä maksamaan siitä aiheutuvaa lisäkustannusta.
Taloyhtiön kannalta tämä tarkoittaa, että muutostyöilmoitukset ja niiden dokumentointi ovat entistä arvokkaampia. Kun 20 vuoden päästä ratkaistaan, kuka maksaa, ratkaisu tehdään sen perusteella, mitä yhtiön arkistoissa on. Isännöitsijäntodistukseen merkittävistä muutostyötiedoista säädetään 7 luvun 27 §:ssä ja tietojen säilyttämisestä 7 luvun 28 §:ssä.
Hoitovastuu laajenee varastoon, kylmäkellariin ja autopaikkaan
Lain 4 luvun 3 §:ään lisätään uusi 3 momentti: osakkeenomistajan on hoidettava huolellisesti sellaista käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallintaoikeus ei perustu yhtiöjärjestykseen tai vuokrasopimukseen. Käytännössä kyse on tiloista, jotka on jaettu osakkaiden käyttöön ilman erillistä sopimusta, kuten irtaimistovarastot, kylmäkellarit ja autopaikat.
Aiemmin laki velvoitti osakkaan hoitamaan huolellisesti vain omaa osakehuoneistoaan. Muutos ei siirrä näiden tilojen kunnossapitovastuuta osakkaalle, vaan velvoittaa hoitamaan niitä huolellisesti. Ero on olennainen: yhtiö korjaa edelleen varaston rakenteet, mutta osakas ei voi jättää varastoaan tilaan, josta aiheutuu vahinkoa tai haittaa.
Samaan kokonaisuuteen liittyy 4 luvun 8 §:n uusi 2 momentti, jonka mukaan osakkaan ilmoitusvelvollisuus viasta tai puutteellisuudesta koskee myös näitä tiloja. Jos varastossa on kosteusvaurio, siitä on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä.
Vuokranantajaosakkaan on tiedettävä, kenelle huoneisto on annettu
Uusi 4 luvun 3 §:n 4 momentti velvoittaa huoneiston toisen käytettäväksi antaneen osakkaan huolehtimaan siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot käyttöoikeuden saaneesta, ja antamaan tiedot yhtiölle yhtiön perustellusta pyynnöstä.
Säännös on kirjoitettu erityisesti lyhytaikaista vuokrausta silmällä pitäen. Käytännössä se tarkoittaa, että osakas ei voi vedota tietämättömyyteen siitä, kuka hänen huoneistossaan asuu. Asuntosijoittajan kannalta muutos on hallinnollisesti pieni, jos vuokralaistiedot ovat jo järjestyksessä, mutta alustavuokrauksessa se edellyttää käytäntöjen tarkistamista.
Siirtymäsäännöksiä ei ole
Laki 535/2026 sisältää voimaantulosäännöksessään seitsemän momenttia, mutta yksikään niistä ei koske 4 lukua eikä 5 lukua. Kunnossapitovastuun muutoksille ei siis ole siirtymäsäännöstä, vaan uusi sanamuoto tulee sovellettavaksi 1.10.2026 ilman siirtymäaikaa.
Tästä seuraa yksi avoin kysymys, joka kannattaa tunnistaa etukäteen. Laki ei ratkaise, miten kohdellaan ennen 1.10.2026 ilmennyttä ikkunavikaa tai sitä ennen päätettyä korjausta, jonka kustannus toteutuu vasta voimaantulon jälkeen. Kysymys on tulkinnanvarainen, ja se kannattaa käydä läpi isännöitsijän kanssa ennen kuin päätöksiä tehdään.
Ainoa ajallinen rajaus, joka vastuunjakoon liittyy, koskee vahingonkorvausta: ennen 1.10.2026 tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin perustuvaan vahingonkorvaukseen sovelletaan vanhoja säännöksiä.
Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä ennen 1.10.2026
- Tarkista yhtiöjärjestyksestä, onko siinä kunnossapitovastuuta koskevia määräyksiä, erityisesti ikkunoiden osalta. Jos on, ne ohittavat lain olettaman.
- Päivitä kunnossapitotarveselvitys ja pitkän tähtäimen suunnitelma ikkunoiden osalta ja arvioi kustannusvaikutus vastikkeeseen.
- Käy hallituksen kanssa läpi keskeneräiset ja päätetyt ikkunakorjaukset. Koska siirtymäsäännöstä ei ole, näiden kohtelu on tulkinnanvarainen ja kannattaa ratkaista tapauskohtaisesti isännöitsijän kanssa.
- Varmista, että muutostyöilmoitukset ja valvonnan dokumentointi ovat kunnossa. Rinnastussääntö ei ole uusi, mutta se ratkaistaan käytännössä juuri näiden asiakirjojen perusteella.
- Käy läpi varastojen, kylmäkellareiden ja autopaikkojen käyttöoikeudet ja se, perustuvatko ne yhtiöjärjestykseen, vuokrasopimukseen vai pelkkään jakoon.
- Tiedota osakkaille muutoksista ennen voimaantuloa. Ikkunamuutos koskee lähes jokaista osakasta, ja väärä käsitys johtaa turhiin kustannuksiin.
Mitä osakkaan kannattaa tehdä
Ilmoita havaitsemastasi viasta yhtiölle viivytyksettä, myös varastossa tai autopaikalla. Ilmoita muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ja säilytä ilmoitus. Jos aiot vaihtaa ikkunat itse, keskustele ensin isännöitsijän kanssa, koska 1.10.2026 jälkeen ikkunat ovat lähtökohtaisesti yhtiön vastuulla ja työn valvonta vaikuttaa vastuunjakoon.
Usein kysytyt kysymykset
Siirtyykö ikkunoiden kunnossapito taloyhtiölle automaattisesti?
Kyllä, jos yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty. Säännös on olettamasäännös, josta voidaan poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä.
Kuuluuko ikkunan sisäpuolen maalaus jatkossa taloyhtiölle?
Lain perustelujen mukaan yhtiön kunnossapitovastuu kattaa ulkoikkunoiden lisäksi ikkunarakenteen sisemmän ikkunan, tuuletusluukut sekä ikkunoiden rakenteet ja muut osat, kuten puitteet, karmit, lasit, tiivisteet ja helat. Perusteluissa todetaan lisäksi, että ikkunan sisäpuitteen sisäpuolinen pinta kuuluu edelleen huoneiston sisäosiin, mutta ettei tällä arvioida olevan erityistä merkitystä vastuunjaon kannalta, koska pinta on kunnostuksen tarpeessa yleensä samassa yhteydessä kuin ikkunan muut osat.
Kuka vastaa ikkunoista, jotka osakas on vaihtanut itse?
Tähän vaikuttaa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentti, joka ei muutu 1.10.2026. Jos asennus rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja yhtiö on voinut valvoa sen toteuttamista, yhtiö vastaa siitä. Muussa tapauksessa vastuu on osakkaalla muutostyönä.
Muuttuuko altaiden vastuu?
Ei. Yhtiö ei vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista, ja tämä säännös pysyy ennallaan.
Voiko taloyhtiö siirtää ikkunavastuun takaisin osakkaille?
Vastuunjaosta voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä toisin. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen edellyttää yhtiökokouksen päätöstä määräenemmistöllä, ja määräyksen laatiminen kannattaa antaa asunto-osakeyhtiöoikeuteen perehtyneelle juristille.
Lähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 ja 5 luku
- Laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta 535/2026, annettu 16.6.2026, julkaistu 22.6.2026, voimaan 1.10.2026
- Hallituksen esitys HE 34/2026
Tämä artikkeli on yleistä tietoa eikä yksittäistä tapausta koskeva oikeudellinen neuvo. Vastuunjako ratkaistaan aina yhtiöjärjestyksen ja tapauksen olosuhteiden perusteella.
Käy vastuunjako läpi ennen lokakuuta
Lakimuutos on hyvä hetki käydä taloyhtiön vastuunjako ja dokumentointi kertaalleen läpi. Propialla vastuunjaon tarkistus, muutostyöilmoitusten kirjaus ja osakastiedotus hoidetaan osana isännöintipalvelua itse kehittämämme isännöinti- ja kirjanpito-ohjelman avulla. Pyydä tarjous tai lue perusteet artikkelista kunnossapitovastuu taloyhtiössä. Kohteittaiset vastuut löydät vastuunjakotaulukosta.
Kolmen vuoden kokemus isännöinnistä pääkaupunkiseudulla, jossa vastannut mm. arvokiinteistöjen isännöinnistä ja laajojen urakoiden valmistelusta ja läpiviennistä. AMK, IAT.