Isännöinnin erillisveloitukset: mitä kuukausihintaan ei kuulu

Kuukausihinta on helppo vertailla, mutta se ei kerro koko totuutta isännöinnin kustannuksista. Osa töistä laskutetaan monessa isännöintiyrityksessä erikseen, ja juuri erillisveloitukset selittävät, miksi halvimmalta näyttävä tarjous voi tulla vuositasolla kalleimmaksi. Kun tiedät, mitkä työt jäävät tyypillisesti kuukausihinnan ulkopuolelle, osaat lukea tarjouksen oikein ennen sopimuksen allekirjoittamista.

Kiinteä kuukausihinta ja erillisveloitus

Isännöinnin hinta jakautuu yleensä kahteen osaan. Kiinteä kuukausimaksu kattaa taloyhtiön normaalin vuosikierron, kuten kirjanpidon, tilinpäätöksen, vastikeseurannan ja hallituksen tavanomaisen tuen. Erillisveloitukset taas laskutetaan tehdyn työn mukaan silloin, kun tehtävä ei kuulu peruspalveluun.

Ero isännöintiyritysten välillä syntyy siitä, kuinka paljon työtä sisältyy kiinteään hintaan ja kuinka paljon siirretään erillisveloituksiin. Matala kuukausihinta yhdistettynä laajaan erillisveloitukseen voi tulla kalliimmaksi kuin hieman korkeampi kuukausihinta, johon sisältyy enemmän. Tämän vuoksi pelkän kuukausihinnan vertailu johtaa helposti harhaan.

Mitkä työt laskutetaan tyypillisesti erikseen

Erillisveloitusten sisältö vaihtelee yrityksittäin, mutta seuraavat erät jäävät alalla usein kuukausihinnan ulkopuolelle:

• Kokoukset. Isännöitsijän osallistuminen kokouksiin on alalla lähtökohtaisesti maksullista, myös vuoden varsinaisen yhtiökokouksen osalta. Veloitus perustuu usein kokouksen kestoon, ja tuntihinta on tavallisesti reilusti yli sata euroa. Kokousten määrä vaikuttaa siksi vuosikustannukseen selvästi.
• Isännöitsijäntodistus. Osakas tarvitsee todistuksen esimerkiksi asunnon myyntiin tai lainaa varten. Siitä peritään tyypillisesti erillinen maksu, joka on usein noin sata euroa.
• Tuntityöt ja erityistoimeksiannot. Tavanomaisesta poikkeavat selvitykset, reklamaatiot ja kertaluonteiset toimeksiannot laskutetaan tuntihinnalla.
• Lainopillinen työ ja lainaosuuslaskelmat. Rahoitusvastikkeen ja lainaosuuksien laskenta sekä juridinen selvitystyö ovat tavallisia erillisveloituksia.
• Maksuliikenne- ja toimistokulut. Pankkikulut, postitus ja arkistointi voidaan periä erikseen. Osa yrityksistä laskuttaa nämä läpi ilman katetta, osa lisää oman katteensa.
• Korjaushankkeiden projektinjohto. Isompien remonttien valvonta ja hallinnointi laskutetaan lähes aina erikseen, usein prosenttiosuutena hankkeen arvosta.
• Käyttöönottomaksu. Osa isännöintiyrityksistä perii maksun taloyhtiön tietojen siirrosta, kun isännöinti alkaa.

Miksi erillisveloitukset jäävät helposti huomaamatta

Tarjouksissa nostetaan esiin kuukausihinta, koska sitä on helpoin vertailla. Erillisveloitukset löytyvät usein erillisestä hinnastosta tai sopimuksen liitteestä, eikä niiden vaikutusta vuositasolla lasketa valmiiksi. Näin kaksi samankokoista taloyhtiötä voi maksaa isännöinnistä hyvin eri summan, vaikka kuukausihinta olisi sama.

Erillisveloitukset eivät ole sinänsä huono asia. Ne voivat olla perusteltuja silloin, kun taloyhtiö maksaa vain todella tarvitsemistaan palveluista. Ongelma syntyy vasta, jos peruspalvelu on karsittu niin ohueksi, että arkiset työt kertyvät erillislaskuiksi.

Näin luet tarjouksen oikein

Pyydä jokaiselta isännöintiyritykseltä sekä kuukausihinta että erillisveloitusten hinnasto. Käy tarjoukset läpi näiden kysymysten avulla:

• Miten kokoukset hinnoitellaan, ja montako niitä on vuodessa?
• Mitä kaikkea toimisto- ja pankkikulujen alla veloitetaan?
• Mitä digitaaliset järjestelmät ja viestintäkanavat maksavat?
• Mitkä osakkaan tilaamat todistukset ovat maksullisia?
• Paljonko taloyhtiön sopimusten kilpailuttaminen maksaa?
• Peritäänkö käyttöönotosta tai sopimuksen päättymisestä maksua?

Kun lasket kustannukset koko vuodelle etkä vertaile pelkkää kuukausihintaa, tarjoukset muuttuvat vertailukelpoisiksi.

Propian tapa

Pidämme erillisveloitukset tarkoituksella vähäisinä ja läpinäkyvinä, jotta taloyhtiö tietää, mistä se maksaa. Esimerkiksi osakkaan isännöitsijäntodistus on maksuton kerran vuodessa lainavakuutusta varten, emme veloita uuden taloyhtiön käyttöönotosta, ja pankki- sekä toimistokulut laskutamme läpi ilman katetta. Lisäksi itse kehittämämme isännöinti- ja kirjanpito-ohjelma sisältyy hintaan, joten erillistä ohjelmistolisenssiä ei tarvita.

Yhteenveto

Kuukausihinta kannattaa aina suhteuttaa siihen, mitä se sisältää. Erillisveloitusten hinnasto ja koko vuoden kustannus kertovat todellisen hinnan paljon tarkemmin kuin yksittäinen kuukausisumma.

Lue myös mistä isännöinnin hinta muodostuu, tai pyydä tarjous taloyhtiöllesi.