Lyhytvuokraus ja häiriöt taloyhtiössä: mikä muuttui 1.10.2026

Taloyhtiö voi 1.10.2026 alkaen puuttua lyhytvuokraukseen nimenomaisen lainkohdan perusteella, jos siitä aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Asunto-osakeyhtiölain muutos 535/2026 lisäsi tämän perusteeksi ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Hallituksen esityksen mukaan muutos selventää tilannetta, jossa lyhytvuokrauksen sallittavuudesta oli ollut epäselvyyttä. Samalla järjestystä koskevaan perusteeseen lisättiin terveys, ja lakiin tuli uusi peruste erittäin painavalle syylle, kuten vieraiden toistuvalle häiriökäytökselle.

Kiinteistöliitto kertoi muutoksesta uutisessaan 29.9.2026. Liiton mukaan isännöitsijät ja hallitukset joutuvat ratkomaan vaikeita häiriötilanteita. Käymme alla läpi, mitä laissa nyt lukee, miten hallitus etenee häiriötilanteessa ja mitä lyhytvuokraavan osakkaan kannattaa huomioida.

Mitkä hallintaanoton perusteet muuttuivat

Yhtiökokous voi päättää, että osakkaan huoneisto otetaan yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Perusteet ovat asunto-osakeyhtiölain (AsOYL) 8 luvun 2 §:ssä. Ennen muutosta niitä oli viisi. Nyt niitä on seitsemän:

Kaksi lähtökohtaa pysyi ennallaan. Huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. Hallituksen on myös annettava osakkaalle kirjallinen varoitus ennen kuin yhtiökokous voi tehdä päätöksen. Jos osakas varoituksen jälkeen viivytyksettä korjaa tilanteen, yhtiöllä ei ole oikeutta hallintaanottoon. Osakkaan on silloin kuitenkin korvattava varoituksesta ja yhtiökokouksen koollekutsumisesta jo aiheutuneet kulut. Varoituksen tiedoksiannosta säädetään nyt uudessa 3 a §:ssä, josta lisää alempana.

Lyhytvuokraus: milloin taloyhtiö voi puuttua

Uusi 4 kohta koskee asuinhuoneiston lyhytaikaista vuokraamista. Laki ei määrittele lyhytvuokrausta päivinä. Hallituksen esityksen (HE 34/2026) perustelujen mukaan ratkaisevaa on vuokrauksesta aiheutuva asuinkäytöstä poikkeava lisäkustannus tai haitta, ja vuokrapäivien määrään perustuvat kaavamaiset rajoitukset olisivat asunto-osakeyhtiölaissa ongelmallisia. Perustelujen mukaan tällaista haittaa voi käytännössä yleensä aiheutua vain toistuvasta lyhytvuokrauksesta.

Perusteluista nousee esiin muutama käytännön linjaus:

• Arvio tehdään tapauskohtaisesti. Etukäteen ei voida sanoa, onko lyhytvuokrauksella haitallisia vaikutuksia vai ei.
• Vaikutuksia arvioidaan kokonaisuutena. Merkitystä ei ole sillä, kuka yksittäinen lyhytvuokralainen haittaa aiheutti tai onko hän jo lähtenyt.
• Vähäiset poikkeamat muiden asukkaiden asumisviihtyvyyttä koskevista odotuksista eivät riitä.
• Haittana voidaan ottaa huomioon myös rakennusvalvonnan yhtiölle lainvoimaisesti osoittama kehotus ja asettama uhkasakko, jos huoneistoa käytetään vastoin sen rakentamisoikeudellista asuinkäyttötarkoitusta.
• Lyhytvuokralaisia ei perustelujen mukaan pidetä vuokralaisina, joille varoitus ja hallintaanottopäätös olisi annettava tiedoksi.
• Lyhytvuokraus voi perustelujen mukaan samalla olla myös 3 kohdan tarkoittamaa yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen vastaista käyttöä.

Rakentamislakiin on lisäksi annettu hallituksen esitys (HE 83/2026), jossa asemakaava-alueen asunnon käyttäminen lyhytvuokraukseen yli 90 päivää kalenterivuodessa muuttuisi pääsääntöisesti luvanvaraiseksi. Kyse on esityksestä, ei voimassa olevasta laista. Asunto-osakeyhtiölain uusi peruste on muotoiltu niin, että sitä voidaan soveltaa riippumatta siitä, millaiseksi rakentamislain sääntely muodostuu.

Vieraat, tupakointikielto ja muut häiriöt

Terveys mukaan 6 kohtaan. Huoneisto voidaan nyt ottaa yhtiön hallintaan myös, jos osakas tai muu asukas ei noudata sitä, mitä terveyden säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Hallituksen esityksen mukaan esimerkiksi tupakkalakiin perustuvan tai lain perusteella määrätyn tupakointikiellon rikkominen voi olla peruste. Perusteluissa korostetaan, että arvio ei voi perustua hallituksen tai yhtiökokouksen enemmistön käsitykseen hyväksyttävistä elämäntavoista.

Erittäin painava syy, uusi 7 kohta. Uusi peruste kattaa tilanteet, jotka rinnastuvat häiritsevään elämään tai järjestys- ja terveyssääntöjen rikkomiseen mutta eivät sanamuodoltaan täytä niitä. Perustelujen esimerkki on tilanne, jossa osakkaan tai asukkaan vieraat aiheuttavat toistuvasti haittaa tai häiriötä muille tai vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Aiemmin tähän oli vaikea puuttua, koska häiriö ei tapahtunut huoneistossa eikä sen aiheuttanut asukas itse.

Yksittäinen vierailijan aiheuttama tapaus ei lähtökohtaisesti riitä. Perustelujen mukaan häiriön on oltava jatkuvaa tai toistuvaa, sen on oltava soveltumatonta rakennuksen tai muiden huoneistojen käytön kannalta, ja sen on vaikutettava rakennuksen muiden käyttäjien elämään tai tilojen käyttöön. Laajentava tulkinta ei ole mahdollinen. Perustelujen mukaan muutoksen tarkoitus ei ole heikentää osakkaan hallintaoikeuden suojaa.

Varoitus ja päätös voidaan nyt antaa sähköisesti

Varoitus voidaan antaa tiedoksi kuten haaste tai muuten todistettavalla tavalla. Uuden 8 luvun 3 a §:n mukaan vaihtoehtona on sähköinen tiedoksianto, kun seuraavat ehdot täyttyvät:

1. Varoitus lähetetään sähköpostiosoitteeseen, jonka osakas on itse ilmoittanut tallennettavaksi osakehuoneistorekisteriin. Vuokralaiselle sen voi lähettää kanavaan, josta vuokralainen on sopinut vuokranantajan kanssa.
2. Lisäksi vastaanottajalle lähetetään heräteviesti toiseen sähköiseen kanavaan, jota hänen voi perustellusti olettaa käyttävän. Perustelujen mukaan tämä on tyypillisesti tekstiviesti.
3. Ei ole ilmeistä, että viesti jää saamatta. Esimerkiksi palautuva sähköposti edellyttää lisätoimia.
4. Lähettäjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänyt tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun vastaavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä kanavaa.

Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Yhtiökokouksen hallintaanottopäätös annetaan tiedoksi samalla tavalla. Aiempi 60 päivän määräaika korvautui vaatimuksella antaa päätös tiedoksi viipymättä, ja muuten päätös on tehoton. Osakas, vuokralainen tai muu asukas voi nostaa moitekanteen 30 päivän kuluessa tiedoksiannosta.

Sähköinen tiedoksianto edellyttää, että osakkaan sähköpostiosoite on osakehuoneistorekisterissä. Rekisterissä olevaan osoitteeseen toimitetaan myös yhtiökokouskutsu, mistä kerromme lisää artikkelissa Yhtiökokouskutsu: määräajat ja mikä muuttui 1.10.2026.

Tarkistuslista hallitukselle häiriötilanteessa

1. Kirjaa havainnot. Päivämäärät, kellonajat, mitä tapahtui ja ketkä huomasivat. Hallintaanotto edellyttää enemmän kuin vähäistä rikkomusta, ja erittäin painavassa syyssä edellytetään jatkuvuutta tai toistuvuutta.
2. Selvitä kulut ja haitat. Lyhytvuokrauksessa ratkaisevat asuinkäytöstä poikkeavat lisäkustannukset tai haitta. Kirjaa, mitä yhtiölle tai osakkaille on käytännössä aiheutunut.
3. Pyydä osakkaalta tiedot huoneiston käyttäjistä. Toisen käyttöön huoneiston antaneen osakkaan on annettava tarvittavat tiedot yhtiön perustellusta pyynnöstä (AsOYL 4 luku 3 § 4 mom.).
4. Ota yhteyttä osakkaaseen. Kerro havainnoista. Perustelujen mukaan lyhytvuokraaja voi itse rajoittaa haittaa esimerkiksi vuokralaisen valinnalla ja ohjeistuksella sekä reagoimalla nopeasti häiriöilmoituksiin.
5. Päätä varoituksesta hallituksessa. Varoituksessa on mainittava peruste ja mahdollisuus ottaa huoneisto yhtiön hallintaan. Jos huoneisto on vuokrattu, varoitus annetaan tiedoksi myös vuokralaiselle.
6. Valitse tiedoksiantotapa. Todisteellinen tiedoksianto tai sähköinen tapa heräteviestin kanssa. Tallenna lähetyshetket.
7. Jos tilanne ei korjaannu, kutsu yhtiökokous. Päätöksessä on mainittava hallintaanoton peruste, kesto ja kohteena olevat tilat.
8. Anna päätös tiedoksi viipymättä osakkaalle, vuokralaiselle ja huoneistossa asuvalle muulle käyttöoikeuden saaneelle.

Hallintaanotto on osakkaalle raskas seuraamus. Jos päätöstä ei esimerkiksi anneta tiedoksi lain mukaisesti, päätös on tehoton. Kun harkitsette varoitusta tai yhtiökokouksen päätöstä, tarkistakaa oma tilanteenne isännöitsijän tai juristin kanssa.

Mitä lyhytvuokraavan osakkaan kannattaa huomioida

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole lyhytvuokrausta koskevaa päivärajaa. Hallintaanoton peruste voi kuitenkin syntyä, jos vuokrauksesta aiheutuu asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa, tai jos huoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitusta. Osakkaan kannattaa huomioida ainakin nämä:

• Pidä tallessa vuokralaisten tunniste- ja yhteystiedot. Ne on annettava yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä.
• Hallituksen esityksen mukaan osakkaan on valittava vuokralaisensa tavanomaisella huolellisuudella. Jos osakas laiminlyö tämän, hän voi vahingonkorvauksen yleisten edellytysten täyttyessä olla vuokralaisen ohella vastuussa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta.
• Anna vuokralaisille selkeät talon säännöt ja reagoi nopeasti häiriöilmoituksiin.
• Pidä taloyhtiölle ilmoittamasi sähköpostiosoite ajan tasalla, koska varoitus voi tulla sinne.

Asuntosijoittajan muista velvollisuuksista kerromme lisää asuntosijoittajan oppaassa. Jos haluat vuokrata asuntoa pitkäaikaisesti, katso myös Rentsi-vuokranvälityksen esittely.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko taloyhtiö kieltää lyhytvuokrauksen?

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole lyhytvuokrausta koskevaa päivärajaa. Hallituksen esityksen perustelujen mukaan vuokrapäivien määrään perustuvat kaavamaiset rajoitukset olisivat asunto-osakeyhtiölaissa ongelmallisia. Laissa on 1.10.2026 alkaen nimenomainen peruste: yhtiökokous voi päättää ottaa huoneiston yhtiön hallintaan, jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkaille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa, jolla on enemmän kuin vähäinen merkitys. Perustelujen mukaan lyhytvuokraus voi lisäksi olla yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen vastaista käyttöä. Oma tilanne kannattaa tarkistaa asiantuntijan kanssa.

Mitä hallintaanotto tarkoittaa?

Yhtiökokous voi päättää, että osakkaan huoneisto otetaan yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Ennen päätöstä hallituksen on annettava osakkaalle kirjallinen varoitus. Hallintaan otettu huoneisto vuokrataan käyvästä vuokrasta, ja vuokrasta voidaan periä esimerkiksi hallintaanoton kustannukset ja maksamatta olevat vastikkeet.

Voiko varoituksen lähettää sähköpostilla?

Kyllä tietyin edellytyksin. Varoitus voidaan lähettää sähköpostiosoitteeseen, jonka osakas on ilmoittanut tallennettavaksi osakehuoneistorekisteriin. Lisäksi on lähetettävä heräteviesti toiseen kanavaan, esimerkiksi tekstiviestinä. Tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä. Tapaa ei saa käyttää, jos on ilmeistä, ettei vastaanottaja saa viestiä, tai jos lähettäjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että vastaanottaja ei esimerkiksi ikääntymisen tai vamman vuoksi pysty käyttämään kanavaa.

Voiko vieraiden aiheuttama häiriö johtaa hallintaanottoon?

Voi. Uusi peruste koskee erittäin painavaa syytä, joka rinnastuu häiritsevään elämään tai järjestys- ja terveyssääntöjen rikkomiseen. Hallituksen esityksen perustelujen mukaan peruste voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi silloin, kun asukkaan vieraat aiheuttavat toistuvasti haittaa muille. Yksittäinen tapaus ei lähtökohtaisesti riitä, vaan häiriön on oltava jatkuvaa tai toistuvaa.

Onko lyhytvuokraajan kerrottava vuokralaisista taloyhtiölle?

Huoneiston toisen käyttöön antaneella osakkaalla on oltava tarvittavat tiedot käyttäjästä, ja tiedot on annettava yhtiölle sen perustellusta pyynnöstä. Hallituksen esityksen perustelujen mukaan tällaisia tietoja ovat esimerkiksi lyhytvuokralaisen tunniste- ja yhteystiedot, joita yhtiö voi tarvita vahingon selvittämiseen.

Tarvitsetteko apua häiriötilanteen hoitamiseen?

Häiriötilanteessa menettely ratkaisee. Laskekaa suuntaa antava hinta-arvio isännöinnille tai pyytäkää tarjous, niin katsotaan yhdessä, miten teidän taloyhtiönne asiat hoidetaan.