Asuntoa mennään katsomaan yleensä keittiö ja näkymät edellä, mutta asunnon todelliset kustannukset ratkeavat taloyhtiön papereissa. Isännöitsijänä näen usein, että ostaja innostuu itse asunnosta ja jättää taloyhtiön talouden ja tulevat remontit vähemmälle huomiolle, vaikka ne voivat tulla kalliimmiksi kuin mikään remontti asunnon sisällä. Nämä kolme asiaa kannattaa tarkistaa ennen tarjouksen tekemistä.
1. Vastikerahoituslaskelma ja taloyhtiön talous
Vastikerahoituslaskelma kertoo, riittävätkö vastikkeet kattamaan taloyhtiön menot. Se löytyy tilinpäätöksen liitteistä. Katso erityisesti, näyttääkö laskelma yli- vai alijäämää ja miten tilanne on kehittynyt viime vuosina.
Yksittäinen alijäämä ei ole hälytysmerkki, mutta vuodesta toiseen jatkuva alijäämä kertoo, että vastikkeet on hinnoiteltu liian mataliksi. Silloin korotus on todennäköisesti edessä, tai taloyhtiö rahoittaa juoksevia menoja puskureilla tai lainalla. Kertynyt ylijäämä taas antaa taloyhtiölle liikkumavaraa. Pyydä isännöitsijältä tilinpäätös ja toimintakertomus, niin näet kokonaiskuvan.
2. Kunnossapitotarveselvitys ja tulevat remontit
Taloyhtiön hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kunnossapitotarveselvitys, joka kattaa seuraavat viisi vuotta. Monessa taloyhtiössä on lisäksi pidemmälle ulottuva kunnossapitosuunnitelma eli PTS, joka perustuu kuntoarvioon. Näistä näet, mitä urakoita on tulossa ja milloin.
Kiinnitä huomiota suuriin hankkeisiin, kuten putkiremonttiin, julkisivuun, kattoon, ikkunoihin ja hissiin. Pian oston jälkeen alkava iso urakka tarkoittaa käytännössä lisälaskua, joka katetaan joko vastikekorotuksella tai uudella taloyhtiölainalla. Rakennuksen ikä antaa suuntaa, sillä esimerkiksi putkiremontti tulee tyypillisesti ajankohtaiseksi noin 50 vuoden iässä. Jos selvitys on ylimalkainen tai puuttuu, kysy isännöitsijältä, mihin arviot perustuvat.
3. Taloyhtiölainan määrä ja velkaneliöhinta
Taloyhtiöllä voi olla lainaa esimerkiksi aiemmista remonteista, eikä se näy suoraan asunnon myyntihinnassa. Katso taloyhtiön kokonaislaina ja erityisesti lainan määrä velallista neliötä kohti. Näin saat velkaneliöhinnan, joka kertoo, kuinka velkainen taloyhtiö on.
Muista, että asunnon velaton hinta muodostuu myyntihinnasta ja huoneistoon kohdistuvasta lainaosuudesta. Pelkkä myyntihinta voi näyttää edulliselta, vaikka velaton hinta olisi selvästi korkeampi. Lainaosuutta lyhennetään rahoitusvastikkeella, joka nostaa kuukausikuluja myyntihinnan päälle.
Sijoittajalle merkitsee myös se, käsitelläänkö rahoitusvastike taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettuna vai rahastoituna, koska sillä on vaikutusta verotukseen. Tarkista huoneiston lainaosuus isännöitsijäntodistuksesta ja varmista rahoitusvastikkeen käsittely isännöitsijältä tai omalta neuvonantajaltasi.
Näin saat paperit käsiisi
Nämä kolme asiaa eivät selviä asuntoesittelyssä vaan taloyhtiön asiakirjoista. Pyydä siis hyvissä ajoin isännöitsijäntodistus, viimeisin tilinpäätös, kunnossapitotarveselvitys ja parin viime vuoden yhtiökokouspöytäkirjat. Hyvä isännöitsijä toimittaa ne viivyttelemättä ja osaa myös selittää, mitä numerot tarkoittavat.
Lue myös kuka vastaa mistäkin taloyhtiössä, tai pyydä tarjous taloyhtiöllesi.
Kolmen vuoden kokemus isännöinnistä pääkaupunkiseudulla, jossa vastannut mm. arvokiinteistöjen isännöinnistä ja laajojen urakoiden valmistelusta ja läpiviennistä. AMK, IAT.