Kunnossapitovastuu taloyhtiössä: kuka vastaa mistäkin?

Kunnossapitovastuu taloyhtiössä jakautuu yhtiön ja osakkaan kesken niin, että yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, ja osakas huoneiston sisäosista. Jako perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, mutta yhtiöjärjestys voi muuttaa sitä. Tässä artikkelissa käymme läpi, kuka vastaa mistäkin ja mihin lakiin vastuunjako perustuu.

Mihin kunnossapitovastuu perustuu

Kunnossapitovastuun jako perustuu asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009), tarkemmin sen 4 lukuun. Lain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Pääsääntö on siis yksinkertainen: yhtiölle kuuluu kaikki, mitä ei ole erikseen määrätty osakkaan vastuulle. Käytännön rajanveto ei kuitenkaan aina ole selvä, ja juuri siksi kunnossapitovastuu on yksi taloyhtiöiden yleisimmistä riidan aiheista.

On tärkeää huomata, että yhtiöjärjestys voi poiketa lain pääsäännöstä. Ennen kuin vastuukysymystä ratkaistaan, kannattaa siis aina tarkistaa oman taloyhtiön yhtiöjärjestys.

Mistä yhtiö vastaa

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Lisäksi yhtiö vastaa seuraavista perusjärjestelmistä:

• lämmitysjärjestelmä
• sähköjärjestelmä
• tiedonsiirtojärjestelmä
• kaasujärjestelmä
• vesijärjestelmä
• viemärijärjestelmä
• ilmanvaihtojärjestelmä

Yhtiön vastuu koskee näitä perusjärjestelmiä siltä osin kuin ne on rakennettu tai hyväksytty yhtiön vastuulle. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista.

Yhtiöllä on myös erityinen korjausvelvollisuus vahinkotilanteissa. Jos huoneiston sisäosat vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön vastuulla olevan vian tai sen korjaamisen vuoksi, yhtiön on korjattava sisäosat takaisin ajankohdan perustasoon. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi putkivuodon jälkeen yhtiö palauttaa pinnat perustasoon, mutta osakas vastaa mahdollisesta tasonkorotuksesta.

Mistä osakas vastaa

Osakas vastaa huoneistonsa sisäosista. Käytännössä tämä tarkoittaa kaikkea, mikä on sisäpinnasta sisäänpäin ja mikä ei kuulu yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai perusjärjestelmiin.

Osakkaan vastuulle kuuluvat tyypillisesti:

• sisäpinnat, kuten maalit, tapetit ja lattiapäällysteet
• kalusteet ja kaapistot
• kodinkoneet
• valaisimet ja lamput
• listat
• huoneiston sisäovet

Osakas vastaa myös itse tekemistään tai teettämistään muutostöistä, jotka kohottavat huoneiston tasoa perustasoa korkeammaksi. Jos osakas on esimerkiksi asentanut tavanomaista kalliimmat pintamateriaalit, yhtiön korjausvelvollisuus ulottuu vain perustasoon ja osakas vastaa erotuksesta.

Yleisimmät rajatapaukset

Käytännössä eniten epäselvyyttä aiheuttavat kohdat, joissa yhtiön ja osakkaan vastuu kohtaavat. Tässä yleisimmät:

Ikkunat. Ikkunoiden ulkopuoliset osat ja ulkopuitteet ovat yhtiön vastuulla, sisäpuoliset osat ja sisäpuitteet osakkaan. Osakkaan kannattaa pitää silmällä sisäpuitteiden tiivisteitä ja vaihdattaa ne tarvittaessa.

Märkätilat. Kylpyhuoneen laatat ja saumat ovat osakkaan vastuulla, mutta niiden alla oleva vedeneristys kuuluu yhtiölle. Tämä johtuu suoraan siitä, että laki asettaa eristeet yhtiön vastuulle.

Sauna. Jos huoneistosauna kuuluu taloyhtiön perustasoon, vastuu jakautuu. Osakkaan vastuulle kuuluvat esimerkiksi lauteet, kiuas ja kiukaan kaapeli. Jos sauna on rakennettu osakkaan muutostyönä, kunnossapito kuuluu kokonaan osakkaalle.

Parvekkeet. Rakennuksen ulkopinta on yhtiön vastuulla myös osakkaan hallinnassa olevan parvekkeen kohdalla. Parvekkeen sisäpuolen tavanomainen puhtaanapito kuuluu osakkaalle.

Piha-alueet. Vastuu riippuu siitä, kuka piha-aluetta hallitsee yhtiöjärjestyksen mukaan. Jos piha on osakkaan hallinnassa, osakas vastaa sen sisäpuolisesta kunnossapidosta ja yhtiö rakenteista. Jos piha on yhtiön hallinnassa mutta osakkaan käytössä, osakkaalla on usein hoitovelvollisuus, kuten nurmikon leikkaus ja istutusten hoito.

Palovaroittimet siirtyivät yhtiölle 2026

Yksi tuore muutos kannattaa huomata. Pelastuslain muutoksen myötä vastuu palovaroittimista siirtyi asukkaalta taloyhtiölle 1.1.2026 alkaen. Aiemmin palovaroittimien hankinta ja kunnossapito oli asukkaan vastuulla, mutta nyt taloyhtiö vastaa niistä.

Kun vastuu ei ole selvä

Jos vastuunjako on epäselvä, järjestys kannattaa tarkistaa seuraavasti:

1. Tarkista taloyhtiön yhtiöjärjestys, sillä se voi poiketa laista.
2. Vertaa tilannetta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun jakoon.
3. Hyödynnä Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa, joka tulkitsee lakia käytännönläheisesti.
4. Epäselvissä tapauksissa käänny isännöitsijän tai lakiasiantuntijan puoleen.

Hyvä isännöitsijä tuntee vastuunjaon ja auttaa hallitusta sekä osakkaita ratkaisemaan rajatapaukset oikein. Selkeä kunnossapitovastuun tulkinta ennaltaehkäisee riitoja ja säästää taloyhtiön kustannuksia pitkällä aikavälillä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka vastaa vesivahingon korjaamisesta taloyhtiössä?

Jos vuoto johtuu yhtiön vastuulla olevasta perusjärjestelmästä, kuten putkistosta, yhtiö vastaa korjauksesta ja huoneiston sisäosien palauttamisesta perustasoon. Osakas vastaa mahdollisesta tasonkorotuksesta ja omista muutostöistään.

Kuka vastaa kylpyhuoneen vedeneristyksestä?

Vedeneristys kuuluu yhtiön vastuulle, koska laki asettaa eristeet yhtiölle. Sen sijaan laatat ja saumat ovat osakkaan vastuulla.

Voiko yhtiöjärjestys muuttaa kunnossapitovastuuta?

Kyllä. Yhtiöjärjestys voi poiketa asunto-osakeyhtiölain pääsäännöstä ja siirtää vastuuta yhtiöltä osakkaalle tai päinvastoin. Siksi oman taloyhtiön yhtiöjärjestys kannattaa aina tarkistaa.

Kuka vastaa ikkunoiden kunnossapidosta?

Ikkunoiden ulkopuoliset osat ovat yhtiön vastuulla ja sisäpuoliset osat osakkaan. Sisäpuitteiden tiivisteiden vaihto kuuluu osakkaalle.

Kuka vastaa palovaroittimista?

Vastuu palovaroittimista siirtyi taloyhtiölle 1.1.2026 alkaen. Aiemmin ne olivat asukkaan vastuulla.

Tarvitseeko taloyhtiönne apua vastuukysymyksissä?

Kunnossapitovastuun tulkinta vaatii sekä lain että yhtiöjärjestyksen tuntemusta. Ammattitaitoinen isännöitsijä auttaa hallitusta ja osakkaita ratkaisemaan rajatapaukset ja ennaltaehkäisemään riitoja. Lue lisää Propian isännöintipalveluista tai pyydä tarjous.