Isännöinti Helsingissä eroaa muun Suomen isännöinnistä kolmella tavalla: rakennuskanta on vanhempaa ja kerrostalovaltaisempaa, kaupungin tonttivuokrat kasvattavat vastikkeita kokonaisilla alueilla, ja hoitovastikkeet ovat maan korkeimmat. Nämä eivät ole markkinointiväitteitä vaan tilastoista luettavia eroja, ja ne näkyvät suoraan siinä, mitä taloyhtiön kannattaa isännöinniltä vaatia.
Mitä isännöinti Helsingissä maksaa
Isännöinnin hinta on Suomessa tyypillisesti 15–35 euroa huoneistoa kohden kuukaudessa, ja se määräytyy yhtiön koon, kiinteistön iän ja palvelun laajuuden perusteella. Helsingissä hinta painottuu kokemuksemme mukaan vaihteluvälin ylempään puoliskoon, koska kohteet ovat teknisesti vaativampia ja korjaushankkeita on käynnissä enemmän. Isännöinnin hinnan muodostumista käsittelemme tarkemmin artikkelissa Mitä isännöinti maksaa?
Isännöinti on kuitenkin vain osa yhtiön kokonaiskuluista. Kiinteistöliiton hoitovastikekyselyn mukaan kerrostaloyhtiön hoitovastike oli vuonna 2025:
| Alue | Hoitovastike, euroa/m²/kk |
|---|---|
| Helsinki | 5,57 |
| Pääkaupunkiseutu keskimäärin | 5,31 |
| Koko maa keskimäärin | 4,72 |
Toteutuneet kulut ovat vastiketasoa korkeammat, koska yhtiöillä on vastikkeiden ohella muita tuottoja. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 2025 keskimäärin 4,5 prosenttia ja olivat 5,55 euroa neliöltä kuukaudessa, kerrostaloissa 6,17 euroa. Nopeimmin nousivat vesi- ja jätevesimaksut (11,4 prosenttia), siivous (10,0 prosenttia) sekä käyttö ja huolto (9,4 prosenttia).
Tämä on olennaista hallituksen kannalta: isännöintipalkkio on hoitokuluista tyypillisesti pieni erä, mutta isännöinti vaikuttaa kaikkiin muihin eriin. Huoltosopimusten kilpailutus, energiankulutuksen seuranta ja korjausten oikea ajoitus ratkaisevat vastikkeen kehityksen selvästi enemmän kuin isännöinnin kuukausihinnan hiominen. Halvin tarjous voi tulla kalliiksi, jos kilpailutukset jäävät tekemättä.
Kannattaa myös tarkistaa, mitä kuukausihintaan ei sisälly. Erillisveloitukset ovat alalla yleisiä ja niiden osuus voi nousta tuntuvaksi. Käsittelemme aihetta artikkelissa Isännöinnin erillisveloitukset.
Helsingin rakennuskanta vaatii teknistä osaamista
Helsingissä oli vuoden 2020 lopussa runsaat 376 000 asuntoa, joista 86 prosenttia oli kerrostaloissa. Osuus on pysynyt lähes muuttumattomana vuosikymmeniä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että helsinkiläisen isännöitsijän hoidossa on lähes yksinomaan kerrostaloyhtiöitä, joissa on hissejä, yhteisiä märkätiloja, putkinousuja ja usein liiketiloja katutasossa.
Kerrostalovaltaisuus yhdistyy kannan ikään. Suuri osa Helsingin kerrostaloista on rakennettu 1950-luvulta 1970-luvulle, ja niissä käyttövesi- ja viemäriverkostot ovat teknisen käyttöiän päässä. Linjasaneerauksen hinta-arviot vaihtelevat lähteestä riippuen noin 500 ja 1 200 euron välillä neliöltä, eli 60 neliön asunnossa karkeasti 30 000 eurosta yli 70 000 euroon. Vaihteluväli on niin leveä, ettei siitä voi vetää johtopäätöksiä oman yhtiön kuluista. Käyttökelpoinen luku syntyy vasta hankesuunnitelmasta ja kilpailutetuista urakkatarjouksista.
Tästä seuraa käytännön vaatimus isännöinnille. Kun kohteessa on edessä hissiperuskorjaus, julkisivukorjaus ja linjasaneeraus samalla vuosikymmenellä, isännöinnin tärkein tehtävä ei ole kokouspöytäkirjojen laatiminen vaan hankkeiden järjestys, rahoitus ja yhteensovittaminen. Kysy tarjouspyynnössä nimenomaan tästä: montako korjaushanketta isännöitsijä on viimeisen kolmen vuoden aikana valmistellut ja miten hankkeiden budjetit pitivät.
Tonttivuokrat ovat Helsingin oma erityispiirre
Iso osa helsinkiläisistä taloyhtiöistä sijaitsee kaupungin vuokratontilla. Kaupunki uusii päättyviä maanvuokrasopimuksia jatkuvasti, esimerkiksi vuonna 2025 uusittavia asuntotonttien sopimuksia oli noin 250.
Uusi vuokra määräytyy laskennallisesti: vuosivuokra on 4 prosenttia tontin arvosta, joka saadaan kertomalla rakennettu kerrosala alueen yksikköhinnalla. Yksikköhinta vastaa noin 60 prosenttia maan käyvästä arvosta. Uuteen tasoon siirrytään kymmenen vuoden porrastuksella, eli täysi vuokra maksetaan vasta porrastuksen jälkeen.
Vaikutus vastikkeeseen voi olla huomattava, koska vanhat sopimukset on solmittu aikanaan aivan toisenlaisilla maan arvoilla. Yhtiölle, jonka sopimus on päättymässä, tämä on tärkeämpi taloudellinen kysymys kuin useimmat korjaushankkeet. Isännöinnin tehtävä on tunnistaa päättymisajankohta ajoissa, tarkistaa kerrosalatiedot ja yksikköhinnan perusteet, arvioida vaikutus vastikkeeseen porrastusvuosittain ja tuoda tieto hallitukselle, ennen kuin uusi vuokra tulee voimaan. Jos yhtiöllä on mahdollisuus lunastaa tontti, laskelma kannattaa tehdä molemmilla vaihtoehdoilla.
Tämä on kysymys, jota valtakunnallinen isännöintiketju ei välttämättä hallitse yhtä hyvin kuin Helsingin tonttikäytäntöjä säännöllisesti hoitava toimija. Kysy siis tarjouspyynnössä suoraan, montako vuokratonttiyhtiötä isännöintiyrityksellä on hoidossa.
Lisärakennusoikeus voi rahoittaa korjaukset
Helsingin tiivistyminen on taloyhtiölle myös tulomahdollisuus, ja tässä ero muuhun Suomeen on selvin. Kaupunki kannustaa täydennysrakentamiseen kahdella eri tavalla sen mukaan, onko yhtiö vuokratontilla vai omistaako se tonttinsa.
Vuokratontilla kaupunki ostaa tontille kaavoitetun lisärakennusoikeuden yhtiöltä. Korvaus on tyypillisesti 40 prosenttia rakennusoikeuden markkina-arvosta ja erikseen määritellyillä täydennysrakentamisalueilla 50 prosenttia.
Omistustontilla yhtiö myy rakennusoikeuden itse, mutta kaavamuutoksen tuomasta arvonnoususta peritään maankäyttökorvaus. Helsingissä korvaus on kaavamuutoksissa 35 prosenttia kynnysarvon ylittävästä arvonnoususta. Kynnysarvo on asumiseen kaavoitettaessa 1 000 000 euroa ja muussa maankäytössä 700 000 euroa. Lisäksi yleiseen käyttöön kaavoitettavat alueet luovutetaan kaupungille korvauksetta, enintään neliö uutta rakennusoikeusneliötä kohden.
Hyödyn suuruus on aina tapauskohtainen. Siihen vaikuttavat sijainti, tontin rakennettavuus, pysäköintiratkaisut ja pihajärjestelyt. Kaupungin mukaan tuotto voidaan käyttää esimerkiksi korjauskustannusten rahoittamiseen, energiankulutuksen pienentämiseen tai hissin rakentamiseen.
Isännöinnin tehtävä on tunnistaa, onko yhtiöllä käyttämätöntä rakennusoikeutta tai realistinen kaavoitusmahdollisuus, ja tuoda asia hallitukselle ennen kuin iso korjaushanke päätetään rahoittaa pelkällä yhtiölainalla. Kysy tarjouspyynnössä, onko isännöintiyritys ollut mukana täydennysrakentamishankkeessa ja millä roolilla.
Muistutus: ikkunavastuu muuttuu 1.10.2026
Tämä muutos koskee koko maata, ei vain Helsinkiä, mutta se osuu vanhaan kerrostalokantaan kovimmin. Ikkunat siirtyvät 1.10.2026 lain nojalla kokonaisuutena taloyhtiön vastuulle, ja jos yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty, ikkunat on lisättävä kunnossapitosuunnitelmaan uutena menoeränä. Helsingissä tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että moni yhtiö joutuu arvioimaan alkuperäisten ikkunoiden kunnon uudelleen samalla kun linjasaneeraus on jo suunnittelussa.
Yksityiskohdat ja muut samaan aikaan voimaan tulevat lakimuutokset on käyty läpi artikkelissa Kunnossapitovastuu muuttuu 1.10.2026: ikkunat taloyhtiölle. Päivitetty vastuunjakotaulukko löytyy materiaaleistamme.
Miksi isännöinti tuntuu hitaalta, ja mitä sille voi tehdä
Isännöintiliiton toimialatietojen mukaan Suomessa toimii noin 850–900 isännöintiyritystä, ja alalla työskentelee noin 6 000 ammattilaista, joista noin 3 500 tekee varsinaista isännöintityötä. Ammatti-isännöinnissä on noin 55 000 taloyhtiötä. Yhtä isännöitsijää kohden tulee siis keskimäärin noin 16 taloyhtiötä. Isännöintiyrityksen keskikoko on yhdeksän työntekijää.
Nämä luvut selittävät sen, mistä taloyhtiöt yleisimmin valittavat: yhteydenottoihin ei vastata, päätökset viipyvät ja kilpailutukset jäävät tekemättä. Kyse ei useimmiten ole osaamisen puutteesta vaan siitä, että sama henkilö hoitaa liian montaa kohdetta samanaikaisesti.
Ongelmaa voi lähestyä kahdesta suunnasta. Ensimmäinen on kohdemäärän rajaaminen, mikä nostaa hintaa. Toinen on rutiinityön automatisointi, jolloin isännöitsijän aika kohdistuu päätöksiä vaativiin asioihin. Propian malli perustuu jälkimmäiseen: tekoäly valmistelee aineistot, laskelmat ja luonnokset, ja asiantuntija tekee päätökset ja vastaa laadusta. Käsittelemme tätä artikkelissa Tekoäly mahdollistaa pienten taloyhtiöiden laadukkaan palvelemisen.
Näin vertailet isännöintitarjouksia Helsingissä
Tarjousten vertailu menee usein pieleen siksi, että vertaillaan kuukausihintoja, jotka sisältävät eri asioita. Käytä vertailussa seuraavaa järjestystä.
- Pyydä hinta samalla palvelusisällöllä. Määrittele itse, mitä palveluun pitää kuulua, ja pyydä hinta sille. Muuten vertailet eri tuotteita.
- Vaadi erillisveloitushinnasto liitteeksi. Isännöitsijäntodistukset, ylimääräiset kokoukset, korjaushankkeen valvonta ja osakasmuutosten käsittely ovat tyypillisiä erillisveloituksia.
- Kysy vastuuisännöitsijän kohdemäärä. Luku kertoo palvelun todellisesta saatavuudesta enemmän kuin mikään muu yksittäinen tieto.
- Selvitä korjaushankekokemus omalla alueella. Pyydä kaksi tai kolme referenssiä vastaavan ikäisistä ja kokoisista helsinkiläisistä kohteista.
- Kysy vuokratonttiosaamisesta, jos yhtiö on kaupungin vuokratontilla.
- Tarkista, miten ikkunavastuun muutos on huomioitu tarjouksessa ja kunnossapitosuunnitelmassa.
- Katso irtisanomisehdot ja aineiston siirto. Sopimuksen päättyessä yhtiön aineiston tulee siirtyä ilman erillisiä esteitä tai kohtuuttomia kuluja.
- Vertaa kokonaiskuluvaikutusta, ei vain palkkiota. Kysy, mitä huolto-, energia- ja vakuutussopimuksia tarjoaja on viime vuosina kilpailuttanut asiakkailleen ja millaisia säästöjä siitä on syntynyt.
Jos vaihto on harkinnassa, prosessi on kuvattu artikkelissa Isännöitsijän vaihto: näin se tehdään taloyhtiössä. Vaihdon perusteita käsittelee Milloin isännöitsijä kannattaa vaihtaa?
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko isännöinti maksaa Helsingissä?
Isännöinnin hinta on Suomessa tyypillisesti 15–35 euroa huoneistoa kohden kuukaudessa. Helsingissä hinta painottuu kokemuksemme mukaan vaihteluvälin ylempään puoliskoon, koska kohteet ovat teknisesti vaativampia. Lopullinen hinta riippuu yhtiön koosta, kiinteistön iästä ja palvelun laajuudesta. Tarkempi arvio syntyy vain yhtiön omilla tiedoilla.
Mikä ero on hallinnollisella ja täyden palvelun isännöinnillä?
Hallinnollinen isännöinti kattaa hallinnon eli kokoukset, talouden ja sopimushallinnan. Täyden palvelun isännöinti sisältää lisäksi teknisen isännöinnin: kiinteistön kunnon seurannan, korjaustarpeiden arvioinnin ja korjaushankkeiden valmistelun. Vanhassa helsinkiläisessä kerrostalossa, jossa on korjaushankkeita edessä, tekninen isännöinti on käytännössä välttämätön.
Miten pian isännöitsijä voidaan vaihtaa?
Vaihto etenee sopimuksen irtisanomisajan mukaan. Se on tyypillisesti kolme kuukautta. Hallitus voi tehdä päätöksen vaihdosta, jos yhtiöjärjestys ei edellytä yhtiökokousta. Käytännössä uuden isännöinnin aloitus kannattaa ajoittaa tilikauden vaihteeseen tai muuhun luonnolliseen taitekohtaan.
Kannattaako pienen taloyhtiön ottaa ammatti-isännöinti?
Suomen noin 91 500 asunto-osakeyhtiöstä vain noin 55 000 on ammatti-isännöinnissä, eli suuri osa pienistä yhtiöistä hoitaa asiat itse. Pienessä yhtiössä hallinnon virheet ovat kuitenkin yhtä lailla vastuukysymyksiä, ja vastuunjaon muutokset koskevat myös niitä. Automatisoitu palvelutuotanto on tehnyt ammatti-isännöinnistä realistisen vaihtoehdon myös pienille yhtiöille.
Onko isännöintitoimiston sijainnilla merkitystä?
Toimiston osoite ei ratkaise, mutta paikallistuntemus ratkaisee. Helsingissä sillä tarkoitetaan käytännössä kaupungin tonttikäytäntöjen tuntemista, kokemusta alueen rakennuskannasta ja toimivia suhteita urakoitsijoihin sekä huoltoyhtiöihin. Nämä on syytä varmistaa referensseillä, ei etäisyydellä.
Palveleeko Propia muualla kuin Helsingissä?
Kyllä. Propia isännöi taloyhtiöitä koko Suomessa, Helsingin lisäksi muun muassa Espoossa, Vantaalla, Kauniaisissa, Turussa, Tampereella, Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa, Lahdessa ja Porissa. Tässä artikkelissa käsitellyt tonttivuokra- ja rakennuskantakysymykset koskevat myös naapurikuntien yhtiöitä, vaikka kaupunkien tonttikäytännöt poikkeavat toisistaan.
Selvitä taloyhtiönne isännöinnin hinta
Isännöinnin hinta riippuu yhtiönne koosta, iästä ja palvelutarpeesta. Laske suuntaa antava hinta hintalaskurilla tai pyydä tarjous, niin käymme läpi yhtiönne tilanteen ja kerromme, mitä palvelu kattaa ja mitä se maksaa.
Neljä vuotta liikkeenjohdon konsulttina Boston Consulting Groupilla. OTM & KTM.